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【央視新聞客戶端】

廣東打響土地收儲(chǔ)重啟“第一槍”。以廣東為代表的部分省份正在加快推進(jìn)專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地工作，春節(jié)過(guò)后，廣東省內(nèi)至少15城先后發(fā)布專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置土地的公示。

來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，廣東省佛山、惠州、珠海、中山、江門(mén)等地均發(fā)布涉及土地收儲(chǔ)的公告，土地?cái)?shù)量超160宗，土地使用面積超680萬(wàn)平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。

東吳證券在報(bào)告中表示，這意味著，廣東近期將啟動(dòng)相關(guān)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行工作。土儲(chǔ)專項(xiàng)債曾于2017-2019年發(fā)行，用途是為新增土儲(chǔ)前期開(kāi)發(fā)提供資金，后于2019年叫停，要求專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

廣東土地收儲(chǔ)工作的推進(jìn)，給市場(chǎng)帶來(lái)更多期待。以收儲(chǔ)價(jià)格為例，并非必須低于企業(yè)的購(gòu)入價(jià)格，而是考慮了企業(yè)購(gòu)入土地后的持有成本，涉及稅費(fèi)、利息等，在執(zhí)行過(guò)程中也的確出現(xiàn)多宗地塊溢價(jià)收購(gòu)的情況，有地塊的溢價(jià)率甚至超50%。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債備受關(guān)注，因其并非孤立政策，意義重大，是地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)。銀河證券在報(bào)告中提到，去年政府先后推出的多項(xiàng)房地產(chǎn)和土地政策之間存在較高的協(xié)同效應(yīng)，土地收儲(chǔ)不僅有利于減少土地供應(yīng)，推動(dòng)穩(wěn)房?jī)r(jià)；也有利于促進(jìn)城投等企業(yè)資金回籠，改善流動(dòng)性等。

專項(xiàng)債重啟已具備政策支持條件

土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟支持政策已經(jīng)到位。

2024年10月，財(cái)政部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)中則正式明確“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備”。2024年11月，自然資源部出臺(tái)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（以下簡(jiǎn)稱“自然資源部242號(hào)文”）提出，“優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地”。

2024年12月，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見(jiàn)》提出，“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區(qū)也可用于新增土地儲(chǔ)備”。

“自然資源部242號(hào)文”發(fā)布之后，多地向社會(huì)發(fā)布利用政府專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置土地的征集公告，截至目前，仍未有土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行，僅北京有專項(xiàng)債涉及土地儲(chǔ)備，雖非土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債但信號(hào)意義較強(qiáng)。

2月11日，北京市發(fā)布2025年第三批政府債券信息披露文件，其中專項(xiàng)債券（七至十期）用于土地儲(chǔ)備相關(guān)項(xiàng)目資金合計(jì)約117億元，將于2月18日發(fā)行。該專項(xiàng)債提及的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目均為傳統(tǒng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不涉及收回收購(gòu)存量閑置土地。

廣東土地收儲(chǔ)：民企參與其中，多宗土地?cái)M溢價(jià)收購(gòu)

此前市場(chǎng)擔(dān)憂如果土地收儲(chǔ)土地價(jià)格較低影響企業(yè)申報(bào)意愿，其實(shí)土地收儲(chǔ)的價(jià)格有明確的政策依據(jù)。

自然資源部242號(hào)文顯示，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開(kāi)展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格。

該文件還提出，市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無(wú)異議后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。

何為“企業(yè)土地成本”？記者致電多地國(guó)土資源部門(mén)了解到，企業(yè)土地成本不僅僅包含獲取土地時(shí)的出讓金，還包括企業(yè)投入的各項(xiàng)稅費(fèi)、利息等直接成本。在執(zhí)行層面，出現(xiàn)了多宗地塊原價(jià)甚至溢價(jià)收購(gòu)的情況。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前收儲(chǔ)地塊中溢價(jià)收購(gòu)最明顯的地塊為位于肇慶新區(qū)ZB09區(qū)的XQ-ZB0901-A號(hào)地塊（西為長(zhǎng)利大道、北為站前大道），該地塊2016年的成交價(jià)格為6320萬(wàn)元，擬收購(gòu)價(jià)格為9730萬(wàn)元，溢價(jià)約56%。

拿地時(shí)間更近的潮州市BDGC-FJ-01號(hào)地塊，收儲(chǔ)價(jià)格為2.4755億元，2021年成交時(shí)的價(jià)格則為2.3214億元，土地使用權(quán)人潮州市韓嶺文化旅游投資有限公司相當(dāng)于獲得6.64%溢價(jià)。記者注意到，潮州市自然資源局發(fā)布的關(guān)于潮州市2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲(chǔ)價(jià)格的公示顯示，收儲(chǔ)的三宗地塊中有兩宗為溢價(jià)成交。

溢價(jià)并非僅在肇慶、潮州，還出現(xiàn)在河源等地。河源市公示的《2025年第一批擬收回收購(gòu)的存量閑置土地項(xiàng)目及擬收回收購(gòu)價(jià)格》顯示，三宗計(jì)劃收儲(chǔ)地塊的價(jià)格均超出當(dāng)初的成交價(jià)格。

記者注意到擬收儲(chǔ)價(jià)格在公示之后也會(huì)做進(jìn)一步的修正。2月8日，茂名市發(fā)布今年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地?cái)M回收回購(gòu)價(jià)格。茂名市羊角片區(qū)MNYJ07-03、茂名市羊角片區(qū)MNYJ07-10、茂名市羊角片區(qū)MNYJ07-12、茂名市河?xùn)|片區(qū)南香小區(qū)NX-28等四宗地塊的擬回收價(jià)格分別為5.0149億元、5.2533億元、3.1502億元和6654萬(wàn)元，均為成交時(shí)的價(jià)格。2月13日公布的回收價(jià)格則降為4.98億元、5.23億元、3.12億元和6600萬(wàn)元。

本次收儲(chǔ)的另一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是用地單位并未局限于國(guó)有企業(yè)，也覆蓋到民營(yíng)企業(yè)。2月8日，中山市自然資源局發(fā)布的《關(guān)于中山市2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲(chǔ)價(jià)格的公示》顯示，本次收儲(chǔ)的三宗地塊均涉民營(yíng)企業(yè)，主要涉及華潤(rùn)置地、仁恒置地有限公司、中山欖菊藝術(shù)品投資有限公司等，涉及收儲(chǔ)金額約12.69億元，面積共計(jì)超21萬(wàn)平方米。

銀河證券的報(bào)告顯示，收儲(chǔ)土地項(xiàng)目中涉及民營(yíng)企業(yè)，未來(lái)不排除經(jīng)濟(jì)大省通過(guò)閑置土地或存量商品房專項(xiàng)債收購(gòu)方式，對(duì)系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、提振市場(chǎng)預(yù)期。

整體看，收儲(chǔ)的對(duì)象仍主要是國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)占比較少。中指院建議，應(yīng)加大對(duì)民企的支持力度，促進(jìn)收回的土地可以形成有效供給，如地方國(guó)資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區(qū)可以將民企的比例提升至40%以上。

機(jī)構(gòu)：閑置土地收購(gòu)規(guī)模和價(jià)格超預(yù)期

廣東土地收儲(chǔ)工作的進(jìn)展，給市場(chǎng)帶來(lái)更多的期待。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的36宗被收儲(chǔ)凈地，對(duì)比拿地價(jià)格的整體收購(gòu)價(jià)格的折扣約為87.5%。其中，多宗地塊為溢價(jià)或原價(jià)收購(gòu)。

就收購(gòu)量而言，銀河證券在報(bào)告中表示，從本輪各地土地收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看總體較為可觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購(gòu)?fù)恋乜們r(jià)分別占2024年全年土地成交總價(jià)款的84%、54%、46%、31%、24%。

從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，閑置土地收購(gòu)規(guī)模和收購(gòu)價(jià)格均略超市場(chǎng)預(yù)期。銀河證券解釋，相較于商品房收儲(chǔ)，地方政府更傾向于土地收購(gòu)。一是土地用途更加靈活多樣，收購(gòu)后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且地方政府過(guò)去較為熟悉土地拍賣(mài)而缺少住宅管理經(jīng)驗(yàn)；二是并非所有地區(qū)都有保障房需求，三四線城市住宅價(jià)格較低、供給較為充足，直接大規(guī)模收購(gòu)住宅或?qū)⑿纬砷e置資產(chǎn)。

對(duì)于土儲(chǔ)專項(xiàng)債的規(guī)模，國(guó)海證券表示，結(jié)合歷史土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，2017-2019年三年平均占比33%，近年新增專項(xiàng)債額度在36500億元-39000億元，在2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債占比30%的假設(shè)下，預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模在10000億元。

銀河證券則根據(jù)資金需求的邏輯算了一筆賬。目前全國(guó)合計(jì)尚未開(kāi)工的住宅與商服土地面積或在5.76億平方米左右，閑置土地收購(gòu)總規(guī)模或在1.4萬(wàn)億元左右。考慮到收購(gòu)主體為地方政府，按目前地方財(cái)力狀況來(lái)看，預(yù)計(jì)需要在未來(lái)2-3年內(nèi)陸續(xù)推進(jìn)，對(duì)應(yīng)每年資金規(guī)模或在5000億元-7000億元左右。這使得相關(guān)城投公司和房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有所改善。

銀行證券測(cè)算，2018-2023年樣本房企土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比重從37.9%增至52.6%，按上述1.4萬(wàn)億元規(guī)模測(cè)算，有望在未來(lái)幾年帶動(dòng)新增房地產(chǎn)、基建等固定資產(chǎn)投資1萬(wàn)億元。

方正證券表示，專項(xiàng)債回收閑置用地的可行性較高，落地速度有望在全國(guó)范圍內(nèi)加快。被回收的土地可經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)（提高容積率、商轉(zhuǎn)住等）再度出讓，并非僅能用作保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響，從廣東首批次收儲(chǔ)案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同樣較高，更好的資金平衡意味著專項(xiàng)債回收閑置用地可行性較高。

方正證券同時(shí)稱，隨著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導(dǎo)路徑或?yàn)榈胤匠峭丁胤絿?guó)企→央企→民企。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債是地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)

房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)需要系統(tǒng)性的措施，土儲(chǔ)專項(xiàng)債是關(guān)鍵一環(huán)，需要和城中村改造、商品房收儲(chǔ)等措施協(xié)同配合。

銀河證券在闡述土儲(chǔ)專項(xiàng)債的戰(zhàn)略意義時(shí)提出，去年先后推出的多項(xiàng)房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，土儲(chǔ)專項(xiàng)債、城中村改造、商品房收儲(chǔ)有望實(shí)現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時(shí)間換空間解決住房供需問(wèn)題。

具體而言，土儲(chǔ)專項(xiàng)債，通過(guò)增發(fā)專項(xiàng)債方式將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。未來(lái)，伴隨城中村改造項(xiàng)目的正式實(shí)施，城投公司通過(guò)出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造的項(xiàng)目資金。新一輪城中村改造通過(guò)舊房拆遷獲得新增“凈地”，通過(guò)貨幣化安置消化商品房庫(kù)存。此外，地方政府還可以通過(guò)商品房收儲(chǔ)，向居民投放保障性住房供給。

天風(fēng)證券在此前的報(bào)告中提到，歷史上，土儲(chǔ)專項(xiàng)債配合棚改貨幣化，打通了地產(chǎn)供給和需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。在重啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債的同時(shí)，亟須有類似棚改貨幣化的工具或者政策，改善居民資產(chǎn)負(fù)債表，為居民部門(mén)提供流動(dòng)性或者現(xiàn)金補(bǔ)貼。

2024年10月17日，住建部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上提出要通過(guò)貨幣化安置方式新增實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，貨幣化安置方式也將進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)存量商品房去庫(kù)存。去年12月召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露，2025年的重點(diǎn)工作包括，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

開(kāi)源證券稱，城中村改造支持城市擴(kuò)圍后，將有效破解地方政府的資金籌措難題，有力推動(dòng)去化周期較長(zhǎng)的城市去庫(kù)存。假設(shè)按照套均100平米、100%貨幣化安置、75%新房購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)化率測(cè)算，預(yù)計(jì)100萬(wàn)套貨幣化城中村改造能夠幫助去化0.75億平米庫(kù)存。

開(kāi)源證券在報(bào)告中提出，“十四五”期間我國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難；假設(shè)后續(xù)保障性租賃住房全部由收儲(chǔ)貢獻(xiàn)，按照套均70平米估算，至2026年末預(yù)計(jì)能幫助去化約2億平米庫(kù)存。

按照開(kāi)源證券的報(bào)告，過(guò)往土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行期間平均占比約25.9%，以10萬(wàn)億元地方化債資源計(jì)算，將消化未開(kāi)工土地建面8.53億平方米，占當(dāng)前未開(kāi)工土地建面的77.6%。最終測(cè)算得出：截至2026年末，已開(kāi)工未售庫(kù)存約9.8億平方米，去化周期13.9個(gè)月，較2024年10月降低16個(gè)月，處于歷史較低水平；未開(kāi)工+已開(kāi)工未售庫(kù)存約15.4億平方米，去化周期21.8個(gè)月，較2024年10月降低20個(gè)月。

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債重啟近在眼前，市場(chǎng)進(jìn)一步期待商品房收儲(chǔ)專項(xiàng)債、100萬(wàn)套城中村和危舊房改造等工作持續(xù)推進(jìn)和落地。