酒店業(yè)主在購(gòu)買或開發(fā)酒店時(shí)面臨許多重要的決定:特許經(jīng)營(yíng)還是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)?誰(shuí)來(lái)管理這家旅館?如今，隨著全球各地涌現(xiàn)出如此多的新酒店品牌，這些選擇變得更加困難。一旦業(yè)主在品牌選擇的無(wú)窮無(wú)盡的陣列中跋涉，他們必須選擇一個(gè)酒店經(jīng)理，這給他們帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題，是選擇品牌經(jīng)理還是第三方運(yùn)營(yíng)商。

　　答案沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分。它取決于許多因素，從特定的市場(chǎng)到管理者與所有者目標(biāo)的最佳結(jié)合。通常，在選擇管理實(shí)體時(shí)要考慮三個(gè)方面。

　　能力:誰(shuí)是最有能力的經(jīng)理?品牌經(jīng)理和第三方運(yùn)營(yíng)商各有管理人才，所以差別不大。品牌經(jīng)理對(duì)品牌公司了如指掌，知道問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)該給誰(shuí)打電話。

　　類似地，第三方管理公司雇傭了一批由通用汽車和全國(guó)各地的銷售主管組成的資深團(tuán)隊(duì)。他們的品牌知識(shí)將更加多樣化，因?yàn)樗麄兛赡芄芾砀鞣N各樣的住宿旗幟。他們知道酒店市場(chǎng)上其他品牌的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué):誰(shuí)的收費(fèi)結(jié)構(gòu)最便宜?品牌或第三方經(jīng)理通常收取約占酒店總收入3%的基本費(fèi)用。酒店管理合同也有激勵(lì)條款。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)通常是利潤(rùn)的一定比例，超過(guò)商定的閾值，如業(yè)主的首選回報(bào)或預(yù)算總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

　　關(guān)于費(fèi)用,brand-managed”房地產(chǎn)擁有一個(gè)重要的優(yōu)勢(shì)。如果一家酒店是由同一品牌管理和擁有的，那么通常在特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議下收取的5%-6%(客房收入)特許使用費(fèi)將被免除。在某些情況下，這可能決定交易的成敗。否則，第三方或品牌管理的收費(fèi)結(jié)構(gòu)也基本上是相同的。

　　如果這些因素是平等的，下一個(gè)要考慮的事實(shí)是誰(shuí)代表所有者的利益高于一切。同樣，這個(gè)答案取決于幾個(gè)獨(dú)特的因素。

　　對(duì)齊方式:所有者和管理者之間的兼容性如何?當(dāng)每種管理實(shí)體的費(fèi)用結(jié)構(gòu)和能力相等時(shí)，所有者就會(huì)判斷哪一種最符合他們的利益。例如，對(duì)第三方經(jīng)理有利時(shí)，經(jīng)理可以在資本堆棧中貢獻(xiàn)股本或者在游戲中加入皮膚。”這激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者使酒店盈利，并將利益與所有權(quán)聯(lián)系起來(lái)。也有這樣的情況，業(yè)主擁有幾家酒店，投資于由品牌或第三方運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)的其他酒店。老板與經(jīng)理有良好的關(guān)系。這些決定中包含著熟悉和信任的因素。

　　酒店經(jīng)營(yíng)的特定市場(chǎng)也會(huì)影響管理公司的決策。在大城市的市場(chǎng)-以紐約市為例大多數(shù)提供全方位服務(wù)的大型酒店都是根據(jù)紐約市酒店協(xié)會(huì)(HANYC)談判達(dá)成的工會(huì)合同運(yùn)營(yíng)的。該合同包含一項(xiàng)附加條款，要求作為協(xié)議一方的管理公司在其經(jīng)營(yíng)的所有酒店中承認(rèn)工會(huì)。這可能會(huì)使他們失去經(jīng)營(yíng)非工會(huì)旅館的能力。

　　在那些高度工會(huì)化的市場(chǎng)中，在非工會(huì)的情況下，增加的語(yǔ)言實(shí)際上消除了品牌管理的選擇。因此，如果購(gòu)買一家非聯(lián)盟酒店，并試圖保持非聯(lián)盟狀態(tài)，品牌管理可能不是一個(gè)選擇。

　　在酒店被要求加入工會(huì)的情況下，任何第三方經(jīng)營(yíng)者的工資和福利優(yōu)勢(shì)都被消除，從而公平競(jìng)爭(zhēng)。然而，品牌管理合同取消了5%的版稅，這可能為所有者節(jié)省一大筆錢。例如，每年1000萬(wàn)美元的客房收入加上5%的提成費(fèi)，就相當(dāng)于每年節(jié)省50萬(wàn)美元，有利于品牌管理。

　　相反，第三方管理者可能會(huì)管理一個(gè)城市內(nèi)的多個(gè)不同品牌的酒店，因此熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

　　此外，資產(chǎn)類型影響選擇。一個(gè)擁有1000間客房的會(huì)議中心酒店的所有者，在那里，該品牌在全國(guó)的銷售代表，為該物業(yè)提供了巨大的營(yíng)銷影響力。該物業(yè)的品牌經(jīng)理是有意義的。

　　投資時(shí)間

　　所有權(quán)投資時(shí)間表是另一個(gè)需要考慮的因素。第三方管理合同通常比品牌管理協(xié)議要短，品牌管理協(xié)議允許業(yè)主在出售物業(yè)時(shí)不受冗長(zhǎng)管理協(xié)議的約束。這擴(kuò)大了潛在買家的范圍，并有可能增加資產(chǎn)在出售時(shí)的價(jià)值。

　　在大多數(shù)情況下，品牌可能會(huì)在預(yù)定的持有期(通常為3至5年)之后，提供將酒店管理協(xié)議轉(zhuǎn)換為特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議的機(jī)會(huì)。轉(zhuǎn)換為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的選項(xiàng)不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)功能;它需要在最初的HMA中進(jìn)行協(xié)商和包含。在持有期結(jié)束后，業(yè)主可以找到潛在的買家，為酒店提供不受管理約束的服務(wù)。

　　察覺(jué)到的沖突

　　不幸的是，品牌經(jīng)理有時(shí)不得不與利益沖突作斗爭(zhēng)。品牌堅(jiān)持從所有者的角度來(lái)經(jīng)營(yíng)，但他們的忠誠(chéng)可能取決于品牌。當(dāng)啟動(dòng)一個(gè)新的品牌計(jì)劃時(shí)，品牌管理的酒店是最早的采納者，即使這個(gè)新計(jì)劃可能會(huì)花費(fèi)所有者大量的金錢。

　　另一方面，第三方管理者更像一個(gè)所有者，因?yàn)樗麄兇淼氖撬姓摺Ｔ谶@方面，第三方管理人員可以通過(guò)推遲采用新系統(tǒng)來(lái)幫助所有者節(jié)省資金。

　　在選擇管理者時(shí)，所有者必須權(quán)衡所有這些因素。假設(shè)品牌和第三方管理者是平等競(jìng)爭(zhēng)的，唯一顯著的區(qū)別就是版稅的取消，那么問(wèn)題就變成了，第三方經(jīng)營(yíng)者能否比品牌更有效地經(jīng)營(yíng)酒店，為業(yè)主節(jié)省的版稅是否比節(jié)省的版稅更多?最終，選擇品牌或第三方運(yùn)營(yíng)商的決定是基于環(huán)境，而不是偏好。

　　Gary Isenberg是LW Hospitality Advisors Asset &的總裁物業(yè)管理服務(wù)。Garys在酒店管理、金融和資產(chǎn)管理領(lǐng)域擁有超過(guò)30年的多元化酒店管理經(jīng)驗(yàn)，專長(zhǎng)包括第三方資產(chǎn)管理、作為業(yè)主代表、為房地產(chǎn)投資者進(jìn)行盡職調(diào)查、以及就管理或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議進(jìn)行談判的開發(fā)服務(wù)。他的資產(chǎn)管理專長(zhǎng)包括，除其他服務(wù)外，資本預(yù)算和PIP成本計(jì)算以及內(nèi)部控制和會(huì)計(jì)。

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